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Octobre 2017 - Immobilier

Comment éviter le 'matraquage immobilier' programmé par le nouveau gouvernement ?

Impôt sur la fortune immobilière, hausse de la CSG dès l'année prochaine, revenus fonciers exclus du dispositif de prélèvement forfaitaire unique,... le moins que l'on puisse dire, c'est que le nouveau gouvernement n'est pas favorable à l'investissement immobilier, non productif selon E. Macron. Sans liquider son patrimoine immobilier, il existe une solution pour gommer l'imposition des revenus fonciers.

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La rente et la fortune immobilière dans le viseur

Pendant sa campagne, que ce soit en parlant de "rente immobilière" ou "d'impôt sur la fortune immobilière", Emmanuel Macron avait révélé sa vision de la pierre. L'ex-ministre de l’Économie distingue ainsi le capital dit productif de celui qui serait improductif, voire mauvais pour la croissance. C'est ainsi que le nouveau gouvernement justifie la refonte de l'ISF : il faut favoriser "le financement de l'économie réelle". Ce qui sous-entend, en creux, que l'immobilier n'en ferait pas partie. L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui remplace l'ISF, ne tiendra compte que du patrimoine immobilier (résidence principale et secondaire, investissement locatif, pierre-papier,...). Les placements financiers (actions, OPCVM, mais aussi livrets ou assurance-vie) échappent donc à ce nouvel impôt.

L'immobilier est-il un secteur stérile et improductif ? Bien sûr que non, avertissent les professionnels du secteur. Le secteur immobilier, qui intègre à la fois l’architecture, la construction des bâtiments ou encore leur commercialisation et leur financement, pèse 10% du PIB.

Mais le gouvernement n'en démord pas et a même prévu dans son projet de loi de Finances de fin d'année deux autres mesures qui touchent les investissements immobiliers locatifs :

  • La hausse de la CSG de 15.5% à 17.2% s'appliquera aux revenus du patrimoine perçus à compter de l'année 2017, assujettis aux prélèvements sociaux à "raison des rôles émis à compter du 1 janvier 2018". C'est ainsi que les revenus fonciers réalisés en 2017 subiront en 2018 un taux de prélèvement sociaux de 17.2%. Inversement, les gains des rachats d'assurance vie en 2017 subissent à la source un taux de prélèvement sociaux de 15.5%
  • Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) qui permet de plafonner l'impôt sur les revenus à 30% (prélèvements sociaux inclus), ne s'appliquera pas sur les revenus fonciers. Ainsi, une personne soumis à la tranche à 41% subira un impôt de 58.2% (41+17.2) sur ses revenus fonciers. Inversement, sur ses dividendes, elle peut choisir de n'être imposée qu'à 30%...

Vous percevez des revenus fonciers et vous voulez gommer leur imposition? Sans investir des sommes importantes pour l'acquisition d'un nouveau bien ou le financement des travaux, acheter des parts de SCPI de déficit foncier va vous permettre de réduire votre pression fiscale. Si le total des charges dépasse les loyers perçus par la SCPI, celle-ci crée un déficit qui viendra abaisser vos revenus fonciers. Et donc réduire l'impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux

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Le déficit foncier : faire disparaître ses revenus fonciers sans effets spéciaux

Un particulier qui réalise un investissement immobilier locatif va faire un déficit foncier lorsque les revenus annuels procurés par le bien immobilier sont inférieurs aux charges liées à la gestion de ce bien (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières,…). Ce déficit foncier va s'imputer sur les autres revenus fonciers et va donc permettre de réduire voire de gommer l'impôt sur le revenu, mais aussi les prélèvements sociaux, que vous payez sur les loyers que vous percevez.

Mais ce n'est pas tout. Si le déficit réalisé sur un bien au cours de l'année est supérieur aux autres revenus fonciers de l'année, vous réalisez alors un déficit foncier annuel. Celui-ci peut être imputé sur les revenus imposables du bailleur, dans la limite de 10.700 euros. Toutes les charges peuvent être déduites de vos revenus globaux, à l'exclusion des intérêts d'emprunts. Les intérêts d'emprunt, mais aussi le solde si le déficit foncier est supérieur à 10700 euros, peuvent ensuite être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Mais tout le monde n’a pas l’âme d’un bricoleur ou d’un chef de chantier. L’achat d’un logement à rénover peut en effet vous faire engager de grosses dépenses pour le financement des travaux. Mais aussi du temps puisqu’il faut suivre l’avancée des travaux. Ce qui n’est pas une partie de plaisir, surtout lorsque des retards pointent le bout de leur nez. Pour vous épargner du temps, de l’argent et des maux de tête, la SCPI de déficit foncier peut s’avérer être le placement idéal.

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Les SCPI de déficit foncier

Comme son nom l'indique, une SCPI déficit foncier va faire du déficit (notamment avec des travaux) dans le cadre avantageux de la SCPI. Celle-ci permet d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ plus faible pour un investissement immobilier classique.

Le déficit foncier généré par la SCPI est déductible de vos éventuels revenus locatifs existants sans plafonnement, et aussi déductible chaque année de votre revenu net imposable à hauteur de 10 700 euros par foyer fiscal. La part de déficit qui n’est pas utilisée une année est reportable pendant dix ans. L’avantage de ce montage c’est que le déficit foncier étant l’utilisation d’un régime de droit commun, ne sera pas remis en cause de sitôt.

L'achat de parts de SCPI de déficit foncier est plutôt destiné aux personnes qui encaissent déjà des revenus fonciers significatifs et qui sont imposés dans les tranches marginales les plus ­élevées. En effet les revenus fonciers viennent se rajouter à vos autres revenus (donc sur votre tranche marginale la plus forte) et sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Pour une TMI à 30%, ce sera 47,2% de vos revenus fonciers qui disparaîtront en impôt.

Petit exemple :

Prenons l'exemple d'une SCPI qui elle achète des immeubles d'habitation nécessitant des travaux de rénovation représentant 65% du prix de revient de l'immeuble. Un souscripteur qui achète pour 50.000 euros de parts pourra ainsi déduire 32.500 euros de ses revenus fonciers. Si les revenus fonciers du contribuable sont de 20.000 euros, l'investissement dans la SCPI lui permettra de gommer ses revenus fonciers et permettra même de déduire jusqu’à 10.700 euros sur son revenu global.

Dans le cas où l'investisseur est imposé à une tranche marginale de 30%, l'économie d'impôt sur les revenus fonciers existants sera de 30% x 20.000 euros, soit 6.000 euros. Il faut ajouter à cela l'économie de prélèvements sociaux de 3440 euros (17.20%*20.000 euros). Puis la part déduite de ses revenus globaux (10.700 euros) permettra en outre une réduction d’impôt de 3.210 euros (30%). Soit une économie d'impôt total de 12650 euros (pour un investissement de 50 000 euros)

Plus la TMI du contribuable est élevée, plus l'économie d'impôt est forte. Pour une personne soumise à la tranche à 41%, l'économie d'impôt passerait à 8200 euros sur les revenus fonciers et à 4387 euros sur les revenus globaux. Avec l'économie sur les prélèvements sociaux, le gain total serait de 16027 euros

A noter que si le déficit dépasse les limites de déduction possibles, l'excédent est reportable pendant dix ans. Ce dispositif s’adresse donc dans un premier temps au détenteur de revenus fonciers positifs (permettant alors l’économie des prélèvements sociaux) mais également pour les personnes sans revenus fonciers, pouvant profiter tout de même d’une déduction du revenu global à hauteur de 10 700 euros.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.